نعم ، يمكنك شراء منزل في التقاعد
ليس عليك القيام بذلك بهذه الطريقة. يمكنك الحصول على قرض عقاري بمجرد تقاعدك .
لمعرفة المتطلبات المحددة ، أجريت مقابلة مع باتريك جافين ، مدير الفرع ونائب رئيس قسم الإقراض العقاري بسعر مضمون ، وهو ثامن أكبر بنك رهن عقاري خاص في الولايات المتحدة.
باتريك مقرض منذ عام 1974.
دعونا نلقي نظرة على ما تعلمته من باتريك حول ما يتطلبه الأمر للحصول على قرض عقاري بمجرد تقاعدك. لقد كسرت الأشياء في 6 فئات رئيسية أدناه.
تحديد الدخل للمتقاعدين
يفترض المتقاعدين أنه إذا لم يكن لديهم شيك أجر ، فلن يكونوا مؤهلين للحصول على قرض عقاري بسبب نقص الدخل.
في الواقع ، المقرضين لديهم طريقتين الموضحة أدناه التي يمكن استخدامها لحساب الدخل للمتقاعد الذي يعتمد على أصولهم.
السحب من طريقة التقاعد
ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻠﻤﺘﻘﺎﻋﺪﻳﻦ اﻟﺬﻳﻦ ﻳﺘﺒﻌﻮن اﻟﺨﻄﺔ اﻟﺘﻲ ﻳﻘﻀﻮن ﻓﻴﻬﺎ اﻵن ، وﻟﻜﻨﻬﻢ ﻗﺪ ﻳﺆﺧﺮون ﺑﺪء دﺧﻞ اﻟﻀﻤﺎن اﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻲ أو اﻟﻤﻌﺎش اﻟﺘﻘﺎﻋﺪي ، ﻓﺈن اﻟﺨﻴﺎر اﻷآﺜﺮ ﻣﻼﺋﻤﺔ ﻳﺘﻤﺜﻞ ﻓﻲ اﺳﺘﺨﺪام ﻃﺮﻳﻘﺔ "ﺧﺼﻢ ﻋﻠﻰ اﻷﺻﻮل" ﻟﺘﺤﺪﻳﺪ اﻟﺪﺧﻞ. وإليك كيف يعمل.
طالما أن المقترض هو 59 ½ يمكن للمقرض استخدام السحوبات الأخيرة من حسابات التقاعد كدليل على الدخل. على سبيل المثال ، افترض أن البيانات المصرفية الأخيرة تظهر عمليات سحب بقيمة 4500 دولار شهريًا من حساب الاستجابة العاجلة (يحتاج المقرض إلى رؤية عمليات سحب لمدة شهرين على الأقل).
سيعتبر هذا $ 4،500 دخل شهري. في بعض الأحيان ، يحتاج المقرض إلى خطاب من المخطط المالي أو المؤسسة المالية يؤكد مبالغ السحب هذه.
طريقة استنفاد الأصول
بالنسبة للمتقاعدين الذين لديهم الكثير من الأصول المستثمرة ، قد تعمل طريقة استنفاد الأصول في تحديد الدخل بشكل جيد.
مع هذه الطريقة ، يبدأ المقرض بالقيمة الحالية للأصول المالية. ثم يقومون بطرح أي مبلغ سيتم استخدامه لتكاليف الدفعة والإغلاق. يأخذون 70 ٪ من الباقي وتقسم على 360 شهر.
على سبيل المثال ، افترض أن شخصًا ما لديه أصول مالية بقيمة 1 مليون دولار. سوف يستخدمون 50،000 دولار للدفع. هذا يترك 950،000 دولار. خذ 70٪ من هذا المبلغ ، وهو 665،000 دولار ، وانقسم على 360 درجة. والنتيجة ، 1847 $ ، هي الدخل الشهري المستخدم لتأهيل المقترض.
وبالطبع فإن أي مصادر دخل أخرى مثل دخل المعاشات أو الضمان الاجتماعي أو دخل الأقساط الشهرية سيتم احتسابها بالإضافة إلى الدخل باستخدام الطرق المذكورة أعلاه.
الديون على الدخل ونسب المصاريف السكنية
بمجرد تحديد الدخل ، يجب أن يكون إجمالي نسبة الدين إلى الدخل ونسب نفقات الإسكان تلبية لمتطلبات المقرض.
الديون إلى نسبة الدخل
للحصول على قرض الرهن العقاري المؤهل (QM) الذي يقع ضمن المتطلبات التنظيمية للمرفأ الآمن ، لا يمكن أن تتجاوز نسبة 43٪ من دخلك خدمة الدين. وتسمى هذه النسبة من مدفوعات الديون إلى الدخل نسبة الدين إلى الدخل.
يشمل الدين المدفوعات المطلوبة مثل النفقة ودعم الطفل بالإضافة إلى دفعات السيارة ، مدفوعات قروض الطلاب ، الدفعات الدنيا للبطاقة الائتمانية وإجمالي دفعاتك المتوقعة من المنزل بما في ذلك أصل الدين والفوائد والضرائب العقارية والتأمين.
شيء واحد يمكن أن يحصل المتقاعدين في ورطة في هذا المجال هو المشاركة في التوقيع على القروض للأطفال البالغين. على الرغم من أنك مشترك في التوقيع ، فإن هذه المدفوعات يمكن أن تُحسب على أنها مدفوعات دين مطلوبة وقد تقلل من قدرتك على التأهل للحصول على قرض عقاري.
نسبة المصروفات السكنية
تشمل نفقات السكن الخاص بك رأس المال والفوائد من الرهن العقاري بالإضافة إلى الضرائب والتأمين (يشار إليها باسم PITI). يجب أن تكون هذه النسبة أقل من 36٪ مما يعني أن نفقات السكن الخاصة بك لا يمكن أن تتجاوز 36٪ من دخلك.
متطلبات درجة الائتمان
سيكون لكل مقرض إرشادات درجة الائتمان الخاصة به ، ولكن هناك شيء واحد مؤكد - كلما انخفضت درجة الائتمان الخاصة بك ، كلما ارتفع معدل الفائدة. إذا كنت ترغب في الحصول على أفضل الأسعار ، احصل على درجة الائتمان الخاصة بك إلى 780 أو أفضل.
يمكن أن تعطيك درجة ائتمانية أفضل مساحة أكبر للمناورة في المناطق المؤهلة الأخرى.
على سبيل المثال ، كان باتريك يعمل مع أحد المقترضين الذين حصلوا على درجة ائتمان أعلى من 780 ، وقدم المقرض القرض على الرغم من أن نسبة الدين إلى الدخل كانت 48٪.
حالة الإشغال
عامل آخر يستخدم لتحديد سعر الفائدة على الرهن العقاري هو الإشغال المقصود. هل سيكون هذا المنزل الرئيسي أم الثاني؟ المنازل الابتدائية تحصل على أسعار أفضل.
الدفعة الأولى
كمتقاعد ، يمكن أن تختلف الدفعة المقدمة الخاصة بك اعتمادًا على طريقة الدخل المستخدمة. للتراجع في طريقة التقاعد ، يمكنك وضع أقل من 5٪. بالنسبة لخطة طريقة استنفاد الأصول ، ضع 30٪ في الأسفل.
وإذا كنت تفكر في الخروج بالدفع الخاص بك عن طريق أخذ جزء كبير من المال من حساب IRA أو خطة تقاعد أخرى مؤجلة من الضرائب ، فإنني أنصحك بإعادة التفكير في هذا الأمر. هذا الانسحاب سوف يكون كله دخل خاضع للضريبة ويخرج قسما كبيرا في سنة واحدة قد يرفعك إلى شريحة ضريبية أعلى .
السيولة بعد الإغلاق
وهناك مطلب آخر هو مقدار الأصول السائلة ما بعد الإغلاق التي تتوفر لديك. يريد المقرضون أن يروا أنه سيكون لديك ستة أشهر على الأقل من إجمالي نفقات السكن (PITI) كحد أدنى للاحتياطي المتبقي بعد قيامك بشراء المنزل. لحساب هذا ، سيضيف المقرض جميع الأصول المالية التي يمكن التحقق منها (مما يعني أنك بحاجة إلى بيانات الحساب) ثم استخدام 60-70 ٪ من هذا المبلغ.
خيارات الإقراض الأخرى
إذا كنت مؤهلا كمحارب قديم ، قد ترغب في النظر في قرض VA. من خلال قرض VA يمكنك وضع الصفر ، ولكن بدلاً من الدفعة الأولى ، سوف تدفع رسوم تمويل يمكن أن تكون 2.15٪ من مبلغ القرض لمستخدمي البرنامج لأول مرة ، و 3.3٪ إذا كنت قد حصلت على قرض VA قبل. يمكن تمويل رسوم التمويل هذه في القرض.
تتطلب قروض وزارة شؤون المحاربين القدامى نسبة دين إلى دخل تبلغ 43٪ أو أقل ، وهي تتطلب منك الحصول على بعض الدخل الشهري المتبقي. إذا كان لديك الكثير من إيرادات الاستثمار ، فيمكن تحديد الدخل المتبقي من خلال أخذ متوسط أرباح توزيعات الأرباح والفوائد من الجدول B على عائدك الضريبي لمدة عامين.
طلب للحصول على الرهن العقاري
أفضل طريقة لمعرفة أي نوع من الرهن العقاري يمكنك التأهل هو التحدث إلى سمسار الرهن العقاري. تقدم الأسعار المضمونة قروض في جميع الولايات ، وحتى لديها برنامج عبر الإنترنت يسمونه Digital Mortgage حيث يمكنك المرور عبر العملية بأكملها عبر الإنترنت. أنها توفر 250 دولار ائتمان لأولئك الذين يستخدمون هذا البرنامج.
أنت أيضا تريد أن تفعل العناية الواجبة الخاصة بك على المنزل الذي تشتريه. لذلك ، أود أن أوصيكم تحقق HouseFax. إنها مثل CarFax® ، ولكن بالنسبة لمنزلك. ركضت HouseFax على ممتلكاتي الخاصة ولحسن الحظ لم أجد أي مفاجآت سلبية ، لكنني سمعت عن العديد من الناس الذين تعلموا كل أنواع الأشياء المثيرة للاهتمام حول ماضيهم من خلال خاصية HouseFax.
يجب أن يكون لديك رهن تقاعد؟
عندما انتهينا من المقابلة ، قال باتريك: "في نهاية اليوم يسألني الناس ما هو أفضل قرض عقاري؟ جوابي هو لا شيء.
باتريك على حق. تشير الأبحاث إلى أن معظم المتقاعدين يكونون أفضل حالا من سداد قروضهم العقارية قبل التقاعد .
ومع ذلك ، فإن الاستثناء الملحوظ سيكون من أصحاب الثروات الذين قد يكونون قادرين على استخدام الديون لصالحهم حتى طوال فترة التقاعد .