دفع فوائد الرهن العقاري يمكن أن تقلل دخلك الخاضع للضريبة
تسري هذه القواعد للمطالبة بالخصم خلال عام 2017.
يدعي المنزل مصلحة الرهن العقاري
يجب عليك تفصيل الخصومات الخاصة بك في نموذج 1040 ، الجدول A للحصول على فائدة الرهن العقاري. وهذا يعني التخلي عن الاستقطاع القياسي لحالة الإيداع - فهو إما / أو الموقف. يمكنك تفصيل أو يمكنك أو يمكنك المطالبة بالخصم القياسي ولكن لا يمكنك القيام بهما.
ويشمل الجدول (أ) أيضاً العديد من المصروفات الأخرى القابلة للخصم ، بما في ذلك الضرائب على الممتلكات العقارية والنفقات الطبية والمساهمات الخيرية. في بعض الأحيان ، تضيف كل هذه الأشياء أكثر من الخصم القياسي لحالة الإيداع ، مما يجعلها تستحق الوقت والجهد لتصنيف استقطاعاتك. خلاف ذلك ، عليك توفير المزيد من الدولارات الضريبية عن طريق تخطي خصم الفائدة على الرهن العقاري والمطالبة بالخصم القياسي بدلا من ذلك.
من المستحسن عادة إكمال الجدول A ومقارنة إجمالي الخصومات المفصلة الخاصة بك إلى خصمك القياسي لمعرفة الطريقة الأكثر فائدة بالنسبة لك.
اعتبارًا من 2017 ، يكون الخصم القياسي هو 6350 دولارًا لدافعي الضرائب الأحاديين ودافعي الضرائب المتزوجين الذين يقدمون عوائد منفصلة. إنه 12،700 دولار لدافعي الضرائب المتزوجين الذين يقدمون معاً مبلغ 9،350 $ لمن يتأهلون كرئيس للأسرة.
ولكن كن على علم - قانون تخفيضات الضرائب وفرص العمل يقدم تغييرات على الخصم القياسية أيضا ، مما يزيد من هذه الأرقام بشكل كبير.
قد يصبح من غير المرجح أن يكون لديك استقطاعات تفصيلية كافية بشكل عام لتجاوز الخصم القياسي الذي يحق لك الحصول عليه إذا دخل قانون الضرائب الجديد حيز التنفيذ في 2018.
المؤهلة للحصول على خصم الفائدة على الرهن العقاري
تتضمن فوائد الرهن العقاري حالياً ما تدفعه مقابل قروض لشراء منزل ، على خطوط ائتمان المساكن ، وقروض البناء. إن إصدار مجلس الشيوخ من قانون تخفيضات الضرائب والوظائف من شأنه أن يحد من الخصم على الديون الاستئمانية فقط ، ومع ذلك ، فإنه من شأنه القضاء على خطوط ائتمان المساكن من التأهل لهذا الخصم.
يقتصر الاستقطاع أيضًا على الفائدة التي دفعتها على منزلك الرئيسي و / أو منزلك الثاني. الفوائد المدفوعة في المنازل الثالثة أو الرابعة ليست قابلة للخصم.
يجب أيضًا أن تكون من الناحية القانونية على الخطاف للحصول على القرض - لا يمكن أن يكون الدين باسم شخص آخر إلا إذا كان زوجك وأنت تقوم بإيداع عائد مشترك. يجب أن يكون قرضًا حقيقيًا في أن لديك التزامًا تعاقديًا بسداده. وأخيرًا ، يجب أن يعمل منزلك كضمان للقرض ، ويجب أن تذكر وثائق الرهن بوضوح ذلك.
يمكن أن يكون منزلك مسكنًا عائليًا واحدًا ، أو مسكنًا ، أو منزلًا متنقلًا ، أو تعاونًا ، أو حتى قاربًا - إلى حد كبير أي ممتلكات تحتوي على "مرافق للنوم والطهي والمرحاض" ، وفقًا لخدمة الإيرادات الداخلية.
تحديد مقدار الفائدة التي دفعتها
يجب أن تحصل على نموذج 1098 ، بيان فائدة الرهن العقاري ، من بنك الرهن العقاري الخاص بك في بداية السنة الضريبية الجديدة. يبين النموذج إجمالي الفائدة التي دفعتها خلال العام السابق. لا يتعين عليك إرفاق النموذج بعائدك الضريبي لأن المؤسسة المالية يجب أن ترسل أيضًا نسخة من النموذج 1098 مباشرةً إلى مصلحة الضرائب الأمريكية.
تأكد من أن خصم الفائدة على الرهن العقاري الذي تطالب به في الجدول A يتطابق مع المبلغ المذكور في النموذج 1098. وقد يكون المبلغ الذي يمكن خصمه أقل من المبلغ الإجمالي الذي يظهر في النموذج بناءً على قيود معينة. احتفظ بالنموذج 1098 مع نسخة من الإقرار الضريبي الخاص بك لمدة أربع سنوات على الأقل.
قيود الدولار على اقتناء المساكن
تسمى القروض المستخدمة لشراء أو بناء إقامة "ديون اقتناء المنازل". يشير المصطلح إلى أي قرض تقوم به بغرض الحصول على منزل مؤهل أو بناءه أو تحسينه بشكل كبير.
لا يمكنك خصم فائدة على أكثر من مليون دولار من ديون اقتناء المنازل لمنزلك الرئيسي و / أو مقر إقامتك الثانوي اعتبارًا من عام 2017. وسيقلل إصدار مجلس النواب من قانون تخفيض الضرائب والوظائف من هذا المبلغ إلى 500،000 دولار في عام 2018 إذا مر. يتم تخفيض الحد حاليًا أيضًا إلى 500000 دولار أمريكي إذا كنت متزوجًا وملفًا بشكل منفصل .
يبقى الحد الأقصى لمليون دولار لعام 2017 ، ومع ذلك ، سنستخدم هذا الرقم لأغراض توضيحية. لنفترض أنك اقترضت 800000 دولار مقابل إقامتك الأساسية و 400000 دولار مقابل إقامتك الثانوية. تم استخدام كلا القرضين فقط للحصول على العقارات. وتصل هذه القروض مجتمعةً إلى 1.2 مليون دولار ، وهو ما يتجاوز الحد الحالي البالغ مليون دولار أمريكي لديون اقتناء المنازل.
الآن دعونا نقول أن كلا من القروض لديها سعر فائدة ثابت من 5 في المئة. مجموع الفوائد التي دفعتها لهذا العام كان 60،000 دولار. ستتمكن فقط من المطالبة بخصم فائدة الرهن العقاري مقابل 50.000 دولار من ذلك ، الفائدة على أول مليون دولار من ديون اقتناء المنازل. المبلغ المتبقي وقدره 10،000 دولار هو نتيجة لقيمة القرض التي تتجاوز الحد الأقصى المليون دولار بحيث لا يمكنك المطالبة بها.
القيود على حقوق المسكن الرئيسية
ديون الأسهم المنزلية هي قرض تحصل عليه لسبب آخر غير الحصول على منزل مؤهل أو بناءه أو تحسينه بشكل كبير. قد يكون أيضًا قرضًا يمكنك الحصول عليه من أجل تحسين الإقامة المؤهلة ، لكنه يتجاوز الحد الائتماني لشراء المنزل.
لا يمكنك خصم فائدة على أكثر من 100،000 دولار من ديون المساكن الخاصة بمنزلك الرئيسي و / أو سكنك الثانوي. يتم تخفيض هذا الحد إلى 50000 دولار إذا كنت متزوجًا ولكن يتم حفظها بشكل منفصل. قد يتم تخفيض خصمك من أجل حقوق ملكية المساكن حتى أقل من هذا الحد المسموح به وهو 100000 دولار إذا تجاوزت مديونيتك القيمة السوقية العادلة لمنزلك.
على سبيل المثال ، لنفترض أنك اقترضت 300000 دولارًا أمريكيًا من رصيد ائتمان المسكن. المبلغ الذي اقترضته لم يتجاوز القيمة السوقية العادلة لمنزلك حتى تكون موافق هناك. لقد استخدمت 150 ألف دولار من المال لإضافة غرفة عائلية جديدة إلى مكان إقامتك ، وقضيت ما تبقى من 150،000 دولار على تعليم ابنك الجامعي.
يتم التعامل مع نصف القرض كدين اقتناء المنازل لأنه تم استخدامه لتحسين منزلك بشكل كبير. سيخضع هذا الجزء لقيود اقتناء المنزل. يتم التعامل مع النصف الآخر كديون ملكية المنازل لأنه لم يتم استخدامه لتحسين منزلك. ستتمكن من خصم الفائدة فقط حتى الحد المسموح به وهو 100000 دولار في هذا الجزء. لذا ، بافتراض أنك دفعت ما مجموعه 21000 دولار من الفائدة ، فسوف ينهار مثل هذا:
- 10.500 دولار: ديون اقتطاع المنزل بالكامل للخصم في النصف الأول من القرض
- 7،000 دولار: ديون الأسهم القابلة للخصم في المنزل على ثلثي جزء حصة المساكن من القرض أو 100،000 دولار من هذا الجزء 150،000 دولار
- 3،500 دولار: ديون حقوق ملكية غير قابلة للخصم تمثل الفائدة المدفوعة على جزء من ديون حقوق الملكية التي تجاوزت 100000 دولار
سيتعين عليك أيضًا الإبلاغ عن مبلغ 7000 دولار إلى مصلحة الضرائب الأمريكية كتسوية AMT على النموذج 6251. وتذكر أن إصدار مجلس الشيوخ من فاتورة الضرائب المعلقة قد يلغي الاستقطاع من ديون الأسهم بداية من عام 2018.
الرهون المشتركة
إذا كنت مشتركًا في الرهن العقاري مع شخص آخر ليس زوجك ، يحق لك اقتطاع الفائدة التي دفعتها شخصيًا فقط بغض النظر عن أيٍّ من استلمتك نموذج 1098 من المقرض. لكن هناك ثغرة هنا يمكن للمقترضين المشتركين الذين يسددون دفعات خاصة لمنع حبس الرهن ، خصم الفائدة المدفوعة حتى لو كان من المفترض أن يدفعها شخص آخر. محررو JK Lasser's "Your Income Tax" يمرون على هذا التلميح:
"سمحت محكمة الضرائب لمفوض مشترك بخصم دفعته مقابل حصة مدين آخر من فائدة الرهن العقاري إذا تم السداد لتجنب فقدان الممتلكات ، ويتم الدفع باستخدام أمواله المستقلة". (صفحة 328)
قروض البناء الرئيسية
يمكنك خصم الفائدة على الرهون العقارية المستخدمة لدفع تكاليف البناء. يجب استخدام العائدات للحصول على الأرض وبناء المنزل. يتم احتساب المصروفات المتكبدة خلال 24 شهراً قبل اكتمال البناء في حدود 1 مليون دولار على ديون اقتناء المنازل.
لكن هناك صيد إذا قمت بخصم فائدة على قرض بناء لمدة عامين وقررت بعد ذلك بيع العقار بدلاً من الانتقال إليه واستخدامه كمقر إقامة ، فقد تضطر إلى إعادة عرض عوائدك للسنوات التي قمت بخصمها من أجل وصفها بأنها مصلحة استثمارية في حين أن. هذا يمكن أن تحد من قابلية الخصم. بعبارة أخرى ، قد ترغب مصلحة الضرائب الأمريكية في استرداد بعض المال.
النقاط المدفوعة
النقاط المدفوعة على الديون الاستئمانية للمساكن الأولية والثانوية قابلة للخصم بالكامل في السنة التي يتم دفعها ، ولكن يجب أن يتم إطفاء النقاط المدفوعة على إعادة التمويل على مدى فترة القرض. لا يتم الإبلاغ عن النقاط دائمًا في نموذج 1098 ، ولكن يمكنك العثور عليها في كشف إغلاق HUD-1.
متى تسعى إلى مساعدة من خبير الضرائب
إن معرفة استقطاعات الفائدة على الرهن العقاري المباشر أمر بسيط للعديد من دافعي الضرائب. أضف الفائدة التي تم الإبلاغ عنها في نموذجك 1098 وأدخِل الإجمالي في الجدول أ. يمكنك استخدام ورقة العمل في الإصدار 936 لحساب الخصم المسموح به ، ويمكنك معرفة تسوية AMT لدين حقوق الملكية باستخدام ورقة عمل تعديل رهن المنزل في التعليمات للنموذج 6251 .
قد ترغب في التحقق مع خبير الضرائب ، ومع ذلك ، إذا كنت قد اشتريت أو بيع الممتلكات خلال السنة الضريبية. في الواقع ، قد يكون من المنطقي التماس نصيحة من محامي الضرائب حتى قبل أن تشتري أو تبيع العقارات إذا كان ذلك فقط للحصول على التأثيرات الضريبية لقرارك.
وبالطبع ، ستحتاج إلى متابعة الأخبار للاطلاع على التحديثات المتعلقة بفاتورة الضرائب ، وما إذا كانت تنتهي بالمرور ، وإذا كان الأمر كذلك ، فإن أحكامها النهائية.