يمكن لبعض النفقات أن تضيف إلى أساس التكلفة الخاصة بك وتقلل من مكاسب رأس المال
ومع ذلك ، قد يكون مكسبك أكثر من الاستبعاد أو العقار الذي قد لا تكون مؤهلاً له. وهذا يمكن أن يجعلك تتساءل: ما هي النفقات - إن وجدت - المرتبطة بعملية البيع معفاة من الضرائب.
أساس التكلفة وضريبة أرباح رأس المال
يمكنك تضمين جميع أنواع نفقات البيع على أساس التكلفة لمنزلك. أساس تكلفتك هو ما يتم طرحه من سعر البيع لتحديد مقدار الربح - أو في بعض الأحيان الخسارة - التي أدركتها.
زيادة النفقات تزيد من أساس التكلفة الخاصة بك ، وأساس التكلفة المرتفعة يقلل من مكاسبك الرأسمالية. إذا كان لديك مكسب أقل ، فمن المرجح أن تقع ضمن حد الاستبعاد ، وإذا لم يتم استبعاد المكسب ، فستدفع ضرائب أقل. إنها صفقة جيدة على طول الطريق.
يمكنك خصم أي نفقات معقولة ومعروفة للحصول على منزلك ، بما في ذلك جميع الرسوم التي تدفعها عند الإغلاق بالإضافة إلى أي تحسينات تطيل العمر الإنتاجي للممتلكات.
معظم التكاليف المرتبطة بإعداد العقار للبيع وبيعه يمكن أن تتأهل كخصم. يقدم قسم الأساس المعدل في منشور مصلحة الضرائب رقم 523 قائمة كاملة بالتعديلات المحتملة التي يمكنك إجراؤها على أساس التكلفة عن طريق إضافة هذه التكاليف.
احتفظ بجميع إيصالاتك حتى لا تتجاهل أي شيء.
استبعاد مبيعات المنازل من ضريبة أرباح رأس المال
معظم الناس لا داعي للقلق بشأن دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية عندما يبيعون منازلهم لأن الأزواج يمكن أن يستثني ما يصل إلى 500،000 دولار من المكسب ويمكن لدافعي الضرائب الفرديين استبعاد ما يصل إلى 250،000 دولار.
بالطبع ، كما هو الحال مع معظم الأشياء ذات الصلة بالضرائب ، هناك بعض القواعد المؤهلة.
يجب أن يكون الزوجان - أو دافع ضرائب واحد إذا لم يكونا متزوجين - قد عاشا في المنزل لمدة سنتين على الأقل من السنوات الخمس الماضية التي سبقت عملية البيع. يجب عليك امتلاك العقار لمدة سنتين على الأقل من تلك السنوات الخمس أيضًا. أرقام مصلحة الضرائب هذا يجعل من منزلك الرئيسي.
إذا كنت متزوجًا وكنت تسجل عودة مشتركة ، يجب أن يجتاز واحد فقط منكم اختبار الملكية.
ليس عليك امتلاك المنزل والعيش فيه في وقت واحد. قد تكون قد عاشت في المنزل كمستأجر لفترة قبل شرائها. ولا يجب أن تعيش هناك في الوقت الذي تبيعه فيه. يمكن أن تحدث فترة الإقامة لمدة سنتين في أي وقت طالما أنها في غضون فترة الخمس سنوات هذه.
إذا كان لديك شريك في الملكية - على سبيل المثال ، اشتريت العقار مع شخص آخر لم تكن متزوجًا منه - يمكن لكل منكما استبعاد مبلغ 250.000 دولار.
هناك صيد أخير واحد: أنت أو أنت أو زوجك أو شريكك في المالك ، لا يمكن أن تطالب باستبعاد ربح من بيع منزل آخر خلال السنتين اللتين تسبقان مباشرة بيع المنزل.
ما هي الضريبة كما كسب على المدى الطويل؟
سيتم فرض ضرائب على أي مكسب تحققه على مبلغ الاستبعاد باعتباره مكسبًا رأسماليًا طويل الأجل إذا كنت تملك المنزل لأكثر من عام واحد.
معدل الضريبة على المكاسب الرأسمالية طويلة الأجل هو إما 0 في المائة أو 15 في المائة أو 20 في المائة حسب فئة ضريبة الدخل التي تسقط فيها.
يدفع معظم دافعي الضرائب ضريبة مكاسب رأس المال بمعدل 15 في المائة ، لذلك قد ترغب في تخصيص 15 في المائة من مكاسبك الخاضعة للضريبة لمصلحة الضرائب إذا لم تكن مؤهلاً للاستبعاد إذا كان مكسبك أكبر من الاستبعاد.
أثر ضرائب الدولة
تحقق من معدل ضريبة مكاسب رأس المال في ولايتك كذلك. إن أي ضرائب حكومية يجب عليك دفعها مقابل بيع المنزل لن تقلل من مكاسبك الرأسمالية ، ولكن يمكنك على الأقل تضمينها مع ضرائب دخل الدولة الأخرى التي دفعتها في الجدول (أ) إذا قمت بتفصيل استقطاعاتك .
يقتصر خصمك على 10000 دولار ، ومع ذلك ، بدءًا من عام 2018 ، وينطبق هذا السقف على ضرائب الدخل المدفوعة في ولايتك والضرائب المحلية أيضًا.
يمكنك فقط خصم 10000 دولار من الإجمالي عند إضافتها جميعًا معًا.
إذا كنت تملك العقار لمدة أقل من عام ، فستكون مكسبًا رأسماليًا على المدى القصير ولن يكون مؤهلاً للاستبعاد لأنك لا تفي بقواعد الإقامة أو الملكية. يتم فرض ضرائب على هذا النوع من الأرباح بمعدلات الضرائب العادية إلى جانب دخلك الآخر. بعبارة أخرى ، ستدفع فعليًا النسبة المئوية لأي شريحة ضريبية تحصل عليها بعد أخذ جميع الاعتمادات والخصومات الضريبية المتاحة.
ماذا عن خاصية منفصلة؟
ماذا يحدث مع ثلاجة منزلك وجميع الأجهزة الأخرى؟ هذه تعتبر منفصلة عن منزلك. إذا كنت تبيعها بشكل منفصل ، فمن المحتمل جدًا أنك ستفعل ذلك بأقل من المبلغ الذي دفعته لها. لسوء الحظ ، إذا خسرت - وربما ستفعل - فإن هذه الخسارة ليست معفية من الضرائب.
ومع ذلك ، لا يزال بإمكانك استرداد بعض المال عن طريق بيعها. إذا كانت الأجهزة جديدة إلى حد ما ، فيجب أن تتمكن من حفر إيصال لأسعار الشراء الخاصة بهم. إذا كانت الأجهزة قديمة ، فقد لا تكون لها قيمة كبيرة ، ولكن يمكنك الحصول على فكرة عن قيم السوق العادلة من خلال تصفح الإعلانات المبوبة المحلية ، أو موقع eBay أو craigslist للأجهزة المماثلة.
بطبيعة الحال ، تمثل العائدات الدخل الخاضع للضريبة أيضًا ، لذلك قد ترغب فقط في توفير بعض تفاقم المشكلة من خلال تضمينها في بيع المنزل فقط.